Een bouwplan is in strijd met het geldende bestemmingsplan waardoor een herziening dan wel vrijstelling van dit plan noodzakelijk is. Deze planologische verandering kan gevolgen hebben voor de nabije omgeving. Belanghebbenden kunnen dan een beroep doen op de schaderegeling in de Wet ruimtelijke ordening. De gemeente dient eventuele schade te vergoeden. Bovendien bestaat de mogelijkheid dat gemeenten de (plan)schade afwentelen op de initiatiefnemer van het bouwplan.
Het planschaderecht is voortdurend aan veranderingen onderhevig. Zo is met de recente (1 juli 2008) inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) als opvolger van de Wet op de ruimtelijke ordening (WRO) het planschaderecht ingrijpend gewijzigd (het oude artikel 49 WRO is nu artikel 6.1 Wro). Voorts zorgt een vrijwel constante stroom van rechterlijke uitspraken voor de nodige dynamiek binnen dit rechtsgebied. Het is dan ook van groot belang dat de planschadedeskundige steeds op de hoogte is van de meest recente ontwikkelingen binnen zijn vakgebied. Eén van de belangrijkste wijzigingen betreft het nieuwe artikel 6.1 lid 3 Wro waarin voortaan een verplichting geldt tot motivering van de aanvraag en een onderbouwing van de hoogte van de gevraagde tegemoetkoming (bedoeld wordt een taxatie van de schade). Voorts is in artikel 6.2 lid 1 een maatschappelijk risico geïntroduceerd op grond waarvan een waardedaling van 2 % van de betreffende onroerende zaak wordt geacht te behoren tot het normaal maatschappelijk risico van de aanvrager. Nu in artikel 6.4 lid 1 bovendien de mogelijkheid voor gemeenten is gecreeerd om een "recht" te heffen (veelal ten bedrag van € 300,--) is het meer dan ooit verstandig om u te laten bijstaan door een terzake ervaren specialist.
In welke hoedanigheid u ook met het voorgaande te maken heeft, het is in elk geval van belang dat er tijdig inzicht is in de gevolgen van een eventuele planologische wijziging. Met een gedegen planschade risico-analyse kan Van Iersel Juridisch Advies binnen een termijn van 4 weken na opdrachtverstrekking, de risico’s voor u al in een vroeg stadium in beeld brengen. Bovendien adviseren wij over maatregelen welke de schade kunnen beperken.
Voor de beoordeling van een schadevergoedingsverzoek zal de gemeente zich in de regel laten adviseren door een onafhankelijke schadebeoordelingscommissie. Van Iersel Juridisch Advies treedt als zodanig op waarbij in de commissie de expertise van een ervaren planschadejurist en een gecertificeerd registertaxateur wordt samengebracht.
Indien u getroffen bent door een planologische verandering in uw omgeving kan u, indien het dossier zich hiervoor leent, rechtsbijstand worden verleend in de planschadeprocedure, bij de indiening van het verzoek maar ook bij bezwaar, beroep of hoger beroep.
Waarom Van Iersel Juridisch Advies?
Omdat Van Iersel Juridisch Advies een lange ervaring heeft in het verrichten van planschade risico-analyses alsmede het voorzitten van onafhankelijke schadebeoordelingscommissies door het hele land en bovendien in staat is aanvragen om vergoeding van planschade te onderbouwen met een taxatierapport van een gecertificeerd registertaxateur. Met een deugdelijke onderbouwing van de hoogte van de schade neemt u een voorschot op de uiteindelijk uit te keren schadevergoeding en daagt u de schadebeoordelingscommissie uit om of wel de taxatie te volgen dan wel te onderbouwen waarom deze niet dient te worden gevolgd. U kunt zich voorstellen dat het lastig is om gemotiveerd af te wijken van een deskundig opgesteld en onderbouwd rapport.
Een serieuze planschadedeskundige moet juridisch onderlegd zijn en bovendien verstand hebben van taxaties. Indien u gebruik maakt van de diensten van Van Iersel Juridisch Advies komt onze dienstverlening altijd tot stand onder verantwoording van een jurist, gecertificeerd registertaxateur, beëdigd rentmeester NVR en een Gerechtelijk Deskundige.
Van Iersel Juridisch Advies BV Mr. Jan-Willem H.M. van Iersel RT
Postbus 506
3700 AM ZEIST
Meer informatie?
Email:seniorjurist@live.nl
Mobiel 06 51439223 Fax 030 3100199.
Zie ook http://www.seniorjurist.nl/ , http://www.ierseladvies.nl/ of http://www.planschadeadviseur.nl/
11-11-2010
Nadeelcompensatie
In de voorbereiding van een besluit dat plaats vindt in het “openbaar belang” dient een overheidsorgaan zich rekenschap te geven van de effecten van dat besluit voor belanghebbenden. Het kan immers zijn dat een op zich rechtmatig genomen besluit zodanig nadelige effecten voor een partij met zich brengt dat het besluit daardoor onrechtmatig is jegens die partij. Sommige wetten voorzien in een speciale schaderegeling. Een voorbeeld is artikel 49 WRO (voor vergoeding van planschade) en artikel 40 Onteigeningswet. Indien een dergelijke bijzondere schaderegeling voor een bepaald besluit ontbreekt, kan een door dat besluit getroffene stellen dat sprake is van onevenredigheid als bedoeld in artikel 3:4 lid 2 Algemene wet bestuursrecht. Dat betekent dat hij kan verzoeken om schadevergoeding, ook wel nadeelcompensatie genoemd. Hierbij gaat het bijvoorbeeld vaak om verminderde bereikbaarheid van winkels of horecagelegenheden als gevolg van een verkeersmaatregel.
Het recht inzake nadeelcompensatie is rechtersrecht. Er is immers geen specifieke wettelijke regeling voor geschreven. Hoewel er parallellen zijn met het planschaderecht, verschilt het op belangrijke onderdelen hiervan. Zo is er in het nadeelcompensatierecht vaak sprake van een correctie wegens een “normaal maatschappelijk risico” en speelt het causaliteitsvereiste een belangrijke rol. Ook wordt van een ondernemer meer verwacht (zelf schadebeperkende maatregelen treffen en meewerken aan het verschaffen van inzicht in de hoogte van de schade).
Nog meer dus dan bij het planschaderecht al het geval is, dient de nadeelcompensatie-deskundige op de hoogte te zijn van de meest recente jurisprudentiële ontwikkelingen.
In welke hoedanigheid u ook met het voorgaande te maken heeft, het is steeds van belang dat er tijdig inzicht is in de mogelijk nadelige gevolgen van een bestuursbesluit. Met een gedegen risico-analyse nadeelcompensatie kunnen wij de risico’s voor u al in een vroeg stadium in beeld brengen.
Voor de beoordeling van een verzoek om nadeelcompensatie zal het overheidsorgaan zich in de regel laten adviseren door een onafhankelijke schadebeoordelingscommissie. Van Iersel Juridisch Advies treedt als zodanig op waarbij in de commissie de expertise van een ervaren jurist nadeelcompensatie en een gecertificeerd registertaxateur wordt samengebracht.
Indien u nadeel ondervindt van een bestuursbesluit kunnen wij u, indien het dossier zich hiervoor leent, rechtsbijstand verlenen in de procedure tot verhaal van uw schade, bij de indiening van het verzoek maar ook bij bezwaar, beroep of hoger beroep.
Een serieuze deskundige op het gebied van nadeelcompensatie is jurist en heeft bovendien verstand van taxaties. Indien u gebruik maakt van de deskundigen van Van Iersel Juridisch Advies komt onze dienstverlening altijd tot stand onder verantwoording van een jurist, gecertificeerd registertaxateur, een beëdigd rentmeester NVR en een Gerechtelijk Deskundige (LRGD).
Meer informatie? Email: seniorjurist@live.nl 06 51439223. Zie ook http://www.seniorjurist.nl/ of http://www.planschadeadviseur.nl/
Het recht inzake nadeelcompensatie is rechtersrecht. Er is immers geen specifieke wettelijke regeling voor geschreven. Hoewel er parallellen zijn met het planschaderecht, verschilt het op belangrijke onderdelen hiervan. Zo is er in het nadeelcompensatierecht vaak sprake van een correctie wegens een “normaal maatschappelijk risico” en speelt het causaliteitsvereiste een belangrijke rol. Ook wordt van een ondernemer meer verwacht (zelf schadebeperkende maatregelen treffen en meewerken aan het verschaffen van inzicht in de hoogte van de schade).
Nog meer dus dan bij het planschaderecht al het geval is, dient de nadeelcompensatie-deskundige op de hoogte te zijn van de meest recente jurisprudentiële ontwikkelingen.
In welke hoedanigheid u ook met het voorgaande te maken heeft, het is steeds van belang dat er tijdig inzicht is in de mogelijk nadelige gevolgen van een bestuursbesluit. Met een gedegen risico-analyse nadeelcompensatie kunnen wij de risico’s voor u al in een vroeg stadium in beeld brengen.
Voor de beoordeling van een verzoek om nadeelcompensatie zal het overheidsorgaan zich in de regel laten adviseren door een onafhankelijke schadebeoordelingscommissie. Van Iersel Juridisch Advies treedt als zodanig op waarbij in de commissie de expertise van een ervaren jurist nadeelcompensatie en een gecertificeerd registertaxateur wordt samengebracht.
Indien u nadeel ondervindt van een bestuursbesluit kunnen wij u, indien het dossier zich hiervoor leent, rechtsbijstand verlenen in de procedure tot verhaal van uw schade, bij de indiening van het verzoek maar ook bij bezwaar, beroep of hoger beroep.
Een serieuze deskundige op het gebied van nadeelcompensatie is jurist en heeft bovendien verstand van taxaties. Indien u gebruik maakt van de deskundigen van Van Iersel Juridisch Advies komt onze dienstverlening altijd tot stand onder verantwoording van een jurist, gecertificeerd registertaxateur, een beëdigd rentmeester NVR en een Gerechtelijk Deskundige (LRGD).
Meer informatie? Email: seniorjurist@live.nl 06 51439223. Zie ook http://www.seniorjurist.nl/ of http://www.planschadeadviseur.nl/
25-10-2008
Nadeelcompensatie Betuweroute: voorzienbaarheid
Dit geschil heeft betrekking op de Regeling Nadeelcompensatie Betuweroute. Eisers stellen schade te lijden als gevolg van de wijziging van het planologisch regime, dat de aanleg van de Betuweroute, de plaatsing van geluidsschermen en de aanleg van een viaduct over de spoorlijn heen mogelijk maakt. Eisers stellen onder andere dat sprake is van een langetermijnplan van investeringen in hun woning in de vorm van verbouwingen en verwerving naastgelegen percelen. Hier komt het aspect voorzienbaarheid aan de orde.
Eisers zijn eigenaar van het perceel en de woning, alsmede van enkele omliggende percelen. Als vaststaand kan worden aangenomen dat eiser het perceel met de woning in 1981 in eigendom heeft verkregen en dat nadien een min of meer continu proces van verbouwingen heeft plaatsgevonden. Als uitvloeisel van reeds in 1981 bestaande intenties hebben eisers in de periode daarna ook verschillende omliggende percelen aangekocht van de ouders van eiser. Eisers stellen schade te lijden als gevolg van de wijziging van het planologisch regime, dat de aanleg van de Betuweroute, de plaatsing van geluidsschermen en de aanleg van een viaduct (de Groessenseweg) over de spoorlijn heen mogelijk maakt. Dit leidt volgens eisers tot een vermindering van woongenot en uitzicht, tot geluidshinder, lichtschijnsel van koplampen van autoverkeer en trillingshinder.
De Minister van Verkeer en Waterstaat (hierna: de minister) heeft aan het bestreden besluit, samengevat, ten grondslag gelegd dat vanaf de publicatie van de ontwerp-PKB deel 1 inzake de Betuweroute op 16 april 1992 sprake was van voorzienbaarheid, zodat schade die is ontstaan door nadien gedane investeringen niet voor vergoeding in aanmerking komt. Met toepassing van de planschadesystematiek is de minister tot de conclusie gekomen dat er geen sprake is van vermindering van uitzicht, hinder van lichtschijnsel van het verkeer of trillingshinder die tot te vergoeden schade leidt. Hoewel in het primaire besluit schadevergoeding is toegekend vanwege een toename van de geluidhinder, stelt de minister zich in het bestreden besluit op het standpunt dat geen sprake is van een verslechtering. Voorts komt schaduwschade volgens minister evenmin voor vergoeding in aanmerking. In het bij het primaire besluit reeds toegekende bedrag van € 10.000, - is de verslechtering van de leefomgeving volgens verweerder voldoende meegewogen. Volgens de minister bestaat slechts recht op vermeerdering met wettelijke rente vanaf het moment van indiening van het verzoek.
Gelet op de jurisprudentie van de Afdeling (onder meer haar uitspraak van 16 maart 2005, vindplaats: rechtspraak.nl, LJN: AT0572) heeft de minister zich terecht op het standpunt gesteld dat, voor zover de gestelde schade een rechtstreeks gevolg is van het Tracébesluit een verzoek in beginsel wordt behandeld als een verzoek om planschade en, voor zover de gestelde schade niet of niet uitsluitend een rechtstreeks gevolg is van het Tracébesluit maar wel van daaruit voortvloeiende besluiten of uitvoeringshandelingen, (mede) als een verzoek om nadeelcompensatie.
De stellingen van eisers betreffende hun investeringen in het pand vanaf 1981 in de vorm van verbouwingen en verwerving van aanliggende percelen grond raken het aspect van de voorzienbaarheid. De rechtbank overweegt dat de mnister er op goede gronden van is uitgegaan dat eisers vanaf de tervisielegging van de ontwerp-PKB op 16 april 1992 rekening hadden kunnen houden met de mogelijkheid van realisering van de Betuwelijn in de directe omgeving van hun woning. In het bestreden besluit is op toereikende wijze gemotiveerd dat eisers als redelijk denkende en handelende rechthebbenden daaruit met betrekking tot hun pand konden afleiden dat zij rekening moesten houden met een planologische ontwikkeling in negatieve zin waarbij het tracé van de Betuweroute de Groessenseweg in de nabijheid van hun pand zou kruisen met de daarmee samenhangende infrastructurele aanpassingen. Vanaf die tijd konden zij met verbouwingen, investeringen en verwerving van grond met deze ontwikkeling rekening houden en kunnen zij geacht worden de daaruit voortkomende risico’s te hebben aanvaard. Dit wordt niet anders door de stelling van eisers dat zij vanaf 1981 een lange termijn plan hebben uitgevoerd en gebonden waren aan lang geleden gemaakte afspraken met de ouders van eiser over de aankoop van grond. Het aanhouden van een zo lange periode brengt het in te calculeren risico met zich dat zich in die tijd een planologische ontwikkeling voordoet die van invloed is op het bereiken van het einddoel. De conclusie is dat de minister terecht geen rekening heeft gehouden met verbouwingen en vergrotingen van de woning en met het verwerven van gronden voor zover die na 1992 hebben plaatsgevonden.
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Bron: Rb. Arnhem 23 juli 2007, registratienr.: AWB06/5438
Datum: 23 juli 2007
Eisers zijn eigenaar van het perceel en de woning, alsmede van enkele omliggende percelen. Als vaststaand kan worden aangenomen dat eiser het perceel met de woning in 1981 in eigendom heeft verkregen en dat nadien een min of meer continu proces van verbouwingen heeft plaatsgevonden. Als uitvloeisel van reeds in 1981 bestaande intenties hebben eisers in de periode daarna ook verschillende omliggende percelen aangekocht van de ouders van eiser. Eisers stellen schade te lijden als gevolg van de wijziging van het planologisch regime, dat de aanleg van de Betuweroute, de plaatsing van geluidsschermen en de aanleg van een viaduct (de Groessenseweg) over de spoorlijn heen mogelijk maakt. Dit leidt volgens eisers tot een vermindering van woongenot en uitzicht, tot geluidshinder, lichtschijnsel van koplampen van autoverkeer en trillingshinder.
De Minister van Verkeer en Waterstaat (hierna: de minister) heeft aan het bestreden besluit, samengevat, ten grondslag gelegd dat vanaf de publicatie van de ontwerp-PKB deel 1 inzake de Betuweroute op 16 april 1992 sprake was van voorzienbaarheid, zodat schade die is ontstaan door nadien gedane investeringen niet voor vergoeding in aanmerking komt. Met toepassing van de planschadesystematiek is de minister tot de conclusie gekomen dat er geen sprake is van vermindering van uitzicht, hinder van lichtschijnsel van het verkeer of trillingshinder die tot te vergoeden schade leidt. Hoewel in het primaire besluit schadevergoeding is toegekend vanwege een toename van de geluidhinder, stelt de minister zich in het bestreden besluit op het standpunt dat geen sprake is van een verslechtering. Voorts komt schaduwschade volgens minister evenmin voor vergoeding in aanmerking. In het bij het primaire besluit reeds toegekende bedrag van € 10.000, - is de verslechtering van de leefomgeving volgens verweerder voldoende meegewogen. Volgens de minister bestaat slechts recht op vermeerdering met wettelijke rente vanaf het moment van indiening van het verzoek.
Gelet op de jurisprudentie van de Afdeling (onder meer haar uitspraak van 16 maart 2005, vindplaats: rechtspraak.nl, LJN: AT0572) heeft de minister zich terecht op het standpunt gesteld dat, voor zover de gestelde schade een rechtstreeks gevolg is van het Tracébesluit een verzoek in beginsel wordt behandeld als een verzoek om planschade en, voor zover de gestelde schade niet of niet uitsluitend een rechtstreeks gevolg is van het Tracébesluit maar wel van daaruit voortvloeiende besluiten of uitvoeringshandelingen, (mede) als een verzoek om nadeelcompensatie.
De stellingen van eisers betreffende hun investeringen in het pand vanaf 1981 in de vorm van verbouwingen en verwerving van aanliggende percelen grond raken het aspect van de voorzienbaarheid. De rechtbank overweegt dat de mnister er op goede gronden van is uitgegaan dat eisers vanaf de tervisielegging van de ontwerp-PKB op 16 april 1992 rekening hadden kunnen houden met de mogelijkheid van realisering van de Betuwelijn in de directe omgeving van hun woning. In het bestreden besluit is op toereikende wijze gemotiveerd dat eisers als redelijk denkende en handelende rechthebbenden daaruit met betrekking tot hun pand konden afleiden dat zij rekening moesten houden met een planologische ontwikkeling in negatieve zin waarbij het tracé van de Betuweroute de Groessenseweg in de nabijheid van hun pand zou kruisen met de daarmee samenhangende infrastructurele aanpassingen. Vanaf die tijd konden zij met verbouwingen, investeringen en verwerving van grond met deze ontwikkeling rekening houden en kunnen zij geacht worden de daaruit voortkomende risico’s te hebben aanvaard. Dit wordt niet anders door de stelling van eisers dat zij vanaf 1981 een lange termijn plan hebben uitgevoerd en gebonden waren aan lang geleden gemaakte afspraken met de ouders van eiser over de aankoop van grond. Het aanhouden van een zo lange periode brengt het in te calculeren risico met zich dat zich in die tijd een planologische ontwikkeling voordoet die van invloed is op het bereiken van het einddoel. De conclusie is dat de minister terecht geen rekening heeft gehouden met verbouwingen en vergrotingen van de woning en met het verwerven van gronden voor zover die na 1992 hebben plaatsgevonden.
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Bron: Rb. Arnhem 23 juli 2007, registratienr.: AWB06/5438
Datum: 23 juli 2007
Abonneren op:
Posts (Atom)
